大家好！非常荣幸能参与省条例修订工作，非常荣幸能在共同促进我省物业治理进程中贡献自己绵薄之力。下面我将自己对《陕西省物业管理服务条例（修订草案修改稿）》的个人意见陈述如下：

第一、通过认真学习修改稿

个人认为明确将小区物业管理纳入社会治理体系，尤其将党建引领写入条例，既是落实中共中央十九大报告、落实中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》、落实《中国共产党支部工作条例（试行）》，又是坚持党的领导、业主当家作主、依法治理有机结合，也是有效推进小区物业体系治理的法制建设，非常必要，非常及时。

在我省落实党建引领物业治理工作方面，我是先行先试实践者，去年指导的西安市首个街道已经完成党建引领首批四个小区试点，社会效果非常好，获得到了街道、社区、派出所、建设单位、物业服务企业及业主的各方高度肯定及大力支持，目前已进入第二批四个小区业主大会筹备及第二个街道推广阶段。昨天了解，首个试点街道目前12345市民热线、人民网等反映业主委员会成立难方面投诉率同比下降了90%以上，取得了良好的社会效果。

实践证明，坚持坚持党的领导、业主当家作主、依法治理有机结合，是从根本上全面推进中国特色物业治理的唯一正确选择。

第二、对人大听证会指定条款修改意见：

（一）二十八条业主定义，非常好，现行条例是对业主的狭义定义，不能在业主组织建设实践中涵盖所有合法业主，由此引发了许多不必要的业主与街办筹备业主大会成员资格纠纷。

（二）第三章第四节创设的“物业管理委员会”也很好，有组织、有规矩，才会有秩序，西安港务区新筑街办发挥物管会召开业主大会会议，就是典型成功事例。从法律角度说，法律强制规定的物业管理事项由业主共同决定，完全合法有效，只是实践中存在着如何有效发挥物管会的作用问题，这与创设并不矛盾。

（三）六十五条，业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位先行垫付，待业主委员会或者物业管理委员会组建后，从公共收益中予以列支。

修改意见：业主大会筹备所需经费，由建设单位承担。鼓励各市县制定具体费用标准，交房前由建设单位按照标准预交至项目所在街道办事处或（乡）镇人民政府代管，业主大会成立后在小区公示，采用多退少补方式予以结算。

鼓励街道办事处或（乡）镇人民政府使用建设单位预交业主大会筹备费用，购买社会化第三方专业服务，依法、规范、高效提供业主大会会筹备会务服务。

修改理由：1、筹备成立业主大会是建设单位的法定职责，实践中全国普遍存在的业主大会成立难，完全是建设单位不依法履职造成的，结果给基层政府造成非政府职责内工作负担，如果建设单位主动依法尽责，则我国就根本不存在小区业主大会成立难的社会问题；2、既然是建设单位法定职责，就应该承担成立费用；3、街道办事处或（乡）镇人民政府不是专业的会务服务组织机构，普遍缺乏业主大会筹备专业人员，这也是群众对政府在成立业主大会事项上不满意的原因所在；4、根据全国成功实践，专业的事交给专业的人做才是正确出路，第三方专业组织承办业主大会承办会务服务，既专业又高效，能够有效化解业主大会成立社会难题，赢得政府、业主、建设单位的普遍肯定；5、建设单位与业主个体业主相比，建设单位属于强势方，保护弱者是立法的基本精神原则，立法机构绝不可不讲法理反而一味维护强势方的不合法利益。

（四）六十九条对物业服务企业的基本义务规定的非常全面和具体，非常好。

（五）七十八条规定的11种禁止行为，非常全面，也符合相应的法律法规，非常好。

（六）八十四条、八十五条，符合《民法典》，非常有必要进行审计。

（七）九十九条 对建设单位处罚弹性太大，不好掌握，应该按照项目体量处罚，例如：每户50元至100元标准。

一百零一条，处罚太轻，应该调整为一万至三万。

一百零七条，（一）对个人处罚太轻，应该调整为一万至三万；

一百零九条，处罚太轻，应按照违法所得的二倍予以处罚。

第三、对修订草案修改稿的其他意见、建议如下：

（一） 名称《陕西省物业服务管理条例》应维持现《陕西省物业管理条例》不变。

维持理由：1、国务院《物业管理条例》没有改名，省应与国务院保持一致；2、物业是客体，管理的责任主体是业主，服务责任主体是物业服务企业，物业管理的本质是“管理于物，服务于人”，保安、保洁、保绿、保障（俗称“四保”）是物业管理的基础，管理是工作本质，满意度是人对管理结果的评价，人性化服务是对管理的表层需求，“物业管理”已包含物业服务内容；3、“物业管理”在全世界、全国属于人人皆知的专用名词，所以无需改名。

（二）第四条[基本原则]本省将物业服务管理纳入社区治理体系，遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。

修改意见：将“科技支撑”修改为“依法监管”；

修改理由：物业服务属于劳动密集型行业，不属于高科技行业，“科技支撑”作为提升物业管理专业方法或手段，可以提倡、鼓励、支持，但不属于物业管理的原则，原则是必须坚守的底线，所以建议修改为“依法监管”。

（三）第二十六条 增加“鼓励聘请第三方专业机构开展承接查验专项服务，费用由建设单位承担”；

修改理由：绝大多数物业服务企业与建设单位属于“父子”或“兄弟”关系，物业矛盾绝大多数都属于建设单位遗留所致，由属于“直系亲属”物业公司对项目进行承接查验本身没有公信力，由此造成的后遗症也是物业矛盾长期得不到解决的根源所在。

（四）第五十一条[业委会领导变更] 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任担任主任；副主任资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任；业主委员会应当及时在物业服务区域内显著位置公告组成人员的变更情况。

  整条修改为：业主委员会主任、副主任资格终止的，由业主委员会组成人员重新推选主任或副主任，业主委员会应当及时在物业服务区域内显著位置公告组成人员的变更情况。

 修改理由：业主委员会属于自治组织，非财产或“皇位”继承，主任及副主任属于委员内部工作调整，谁适合谁干才符合组织健康发展基本规律。业主委员会工作实践中许多副主任并不一定适合去干主任，强制性规定副主任接任主任，既没有法律依据也不符合业主委员会工作实践。

（五）现条例第七十七条至第八十一条，应该保留。

修改理由：质量保证期内承担工程质量维修费用，是建设单位的法定责任，现实中许多小区物业矛盾得不到解决的根源就是开发商工程遗留质量长久得不到解决所致，长期得不到解决的根源就是没有按照现条例依法交纳2%的维修资金，这里边既有区级行政主管部门强制性追缴问题，也有建设单位只管卖方、交房、获取售房款，不尽法定保修义务，侵害业主权益，一走了之，缺乏市场经济基本职业操守。对此，应该立法强制执行，保障业主合法权益，以维护社会主义市场经济的公平公正及市场经济法制建设。

作者简介

何志恒，男，1961年4月生，陕西西安，中共党员，空军上校退役，专业从事社区物业治理研究和实践探索十余年，曾任社区党支部书记、居委会主任、小区业委会主任，2016年参与《西安市物业管理条例》修改，2018年深度参与省政协推动《陕西省物业管理条例》修改工作，2021年5月参加省人大《陕西省物业服务管理条例》立法听证会，在全国学术期刊或出版物上发表社区治理文章多篇，指导和平花园、上和城、秦文阁等多个小区业主委员会成立并规范运行，具有深厚的社区治理理论水平和丰富的实践经验。

现任中国人民大学北京和谐社区发展中心特邀研究员、西北政法大学法研中心兼职研究员、深圳市物业管理学会特邀理事和高级学术研究员。目前受聘多个街道物业管理专家顾问，服务街道全面推进物业治理工作，在陕西省首创党建引领成立业主委员会，首创党建引领“两位三方”、“四位”一体、“五位”一体协商工作机制，首创社区“六级”居民自治组织建设，首创化解社区物业矛盾“三层面”处理等工作模式，形成了一套特有的依法、规范、稳定、有序、有效社区物业治理工作方法，受到街办、社区、业主、物业服务企业、建设单位等多方一致好评。