受合肥某区政协邀请2020年六至九月随同政协调研组以“多元化解小区物业纠纷，破解基层社会治理难题”为主题在合肥市区四个法院、多个街道和小区进行了实地调研，同时邀请了部分业委会和物业公司代表面对面座谈会式调研，收获很大。小区物业纠纷近年来越演越烈，已成为当下社会矛盾的一个突出焦点，也是市长热线和其它市民投诉渠道经常占首位的一个问题，某一线城市统计公开通报占比72%，各地预估差不离。改革开放四十多年来一个最大成果就是大多城市市民有了自己私人住宅，一般是组团式在规划红线内围墙而建，围墙内所有建筑物分为共有和专有两种物权两种形式，专有物权（防盗门内套内面积）主要是单体业主房屋质量问题严重，共有物权（专有以外所有小区其它物权）主要是整个小区范围内管理和服务不到位，因为是全体业主共有，绝大多数业主只能付费请物业公司打理，极少数是自管，有买卖的地方自然甲乙双方有利益博弈，再加上开发商遗留问题，这种区别与单个个体的商品房社区集体性公共服务因其特殊性比较容易引发群体冲突。下面笔者作为多年研究社区问题研究者将依据本次调研结果，同时结合平时具体工作中发现的相关情况提出自己的建议。

一、小区物业纠纷现状、原因：

1.业主物业费不交或者缓交纠纷毫无疑问占据大头：依照四个基层法院提供的调查数据，占小区物业纠纷70%左右，没进入司法程序的那就更多了。特别是某区500多小区中老旧小区占一半左右，虽然私有住宅服务管理需要付费已有很多年，但由于计划经济思维还有留存，更主要是认为物业服务不到位，不交或者缓交物业费就成为部分业主对抗物业公司和开发商的首选，一个小区物业费收缴率在80%以上那就很不错了，多数在50%左右徘徊，有的小区甚至30%不到，如此形成了恶性循环，物业公司收不到钱自然降低物业服务，业主看到物业服务降低再扩大不缴费范围，如此导致部分小区的破败景象让人吃惊。在此情况下部分觉醒的业主站出来要求成立业主组织重新选聘物业，但是即使收费率很低，很多物业仍不愿撤场，因为公共收益私吞可以弥补部分物业费收缴率不足，如此又增加了新的冲突，甚至群体性事件时有发生。

2.房屋质量纠纷：大多业主花了一辈子积蓄买了一个安身之地，由于部分不良开发商唯利是图，不负责任，可以说没几个小区房屋质量没有遗留问题，轻微质量问题业主可以忍者，但重度问题业主吃不消，这也是物业费收缴率不高的一个重要原因，业主通常认为不交物业费逼迫开发商或者物业来维修省事，其实不然，法院90%以上判决不支持业主以此理由不交物业费，但至今仍然有部分业主坚持不交。部分业主不太清楚房屋质量与物业费的关系，没有在质保期内及时让开发商维修，或者找了但开发商以各种理由拖。实际上很多开发商存在通过其儿子物业公司或者关联物业公司企图在保质期内蒙混过关现象，以便在不维修付出的情况下顺利拿回质量保证金。

3.共有物权及其收益被侵占：小区共有物权如物业管理用房、会所、幼儿园、老人和儿童活动中心等等，由于业主组织很难在交房后及时成立，交房10年以上没有业委会的比比皆是。某区500多小区有业主组织的不到10%，单个业主很难要回属于全体业主的共有物权及其收益，因而多数被开发商及其关联物业长期占有，收益多入其私人腰包，利用业主公共道路作为停车位的公共收益以及电梯广告费、幼儿园、会所租赁费、电信公司进场费等等，没有业委会的小区基本上被物业和开发商占有，有业委会的小区才有机会拿回本属于业主的共有物权和公共收益。

4.小区安全度离业主要求有差距：由于物业公司是企业，追求利润是其首选，在不正确经营观念和物业费收缴率不高情况下，业主财产时常被盗、被损，部分小区业主安全感较差。保安工资低年龄大，保卫业主安全象征意义大于实际。公共设施维修不及时，如墙面脱落有可能造成人身伤害。还有开发商基础设施未完成所致隐患，如某小区按规划建设的主大门至今没有完工，车辆进出风险不小。

5.业委会和物业时常发生对立：虽然某区业委会组建率不高，低于全市平均水平，但现有的业委会和物业还是时常有矛盾，有的物业在进场后违背承诺，不按合同服务，偷工减料，造成业主怨声载道，也让业主对当初牵头引进该物业的业委会不满，矛盾进一步激化。有的业委会换老物业非常困难，虽然业主大会通过，但老物业以各种理由赖着不走，即使勉强离开，留下问题多多，甚至新老物业水费没有交接。

6.车位不足引发的矛盾：有些小区开发商没有严格按照规划和建设配比车位，老旧小区有的配比不足，甚至当时就没有车位规划，有的配比建设的机械车位根本无法使用，还有开发商只卖不租，造成的恶果就是公共道路和消防通道被严重占用，绿化毁坏惨不忍睹，大大降低了业主生活品质。要旗帜鲜明告诉业主车位资源在一定范围内是有限的，不可能全部满足所有业主需求，可以通过换房等方式解决！

7.有些物业公司没开业主大会擅自涨价和乱收费，公共收益常年没有公示，擅自违法动用也很多，撤场后几乎没有依照法规移交公共收益或者移交很少，有的甚至说业主欠他们的钱。

8.业主、物业与街道社区矛盾：一旦小区有了矛盾纠纷，很多业主喜欢使用传统方式希望政府出面解决一切，但是对于私人物权，政府的职权有限，不可能包管一切，只能在法规权限范围内力所能及协调处理，但有些业主错误理解政府的权限，自己的利益得不到满足就会投诉，上访，甚至与政府打官司，当然也有政府越位行为，有的时候对法规把握不准越权或者不作为，延误最佳处理时机，造成矛盾没有及时化解。有些物业对政府支持成立业主组织不满，认为对其企图长期在小区无风险服务带来了威胁，时常以撂挑子找混乱给政府施加压力。

二、解决物业纠纷的对策和建议：

1.对于占比最大物业费收缴率不高问题，首席重点解决因业主房屋质量存在问题抗拒不叫物业费纠纷，当下交房后唯一能让开发商重视此问题的就是其拿到房屋预售许可证前交到相关部门，五年后没问题才可以拿回的的房屋质量保证金。有业委会的小区应该在开发商拿回此笔资金前召开业主大会让全体业主表决，并征求物业公司和社区意见，然后报街道和主管部门审核，没有业委会的小区要事前公示，广泛征求业主意见，物业可以再次协助业主查验房屋质量，街道和住建部门审核，纪委和监察部门介入监督，必要时分管领导签字。如发现问题及时扣留保证金，如此根据调研结果，起码可以解决50%以上业主抗交物业费，事实上不叫物业费也不是其初衷，大部分业主只是希望通过不交解决问题。

2.针对业主组织组建率不高情况，虽然说三年内全覆盖不现实，但是经过上下齐努力，达到50%覆盖还是很有希望的，主要是业主有这个权利和愿望，另外明年施行的《民法典》281条明确规定只有业主大会和业委会有权作为申请使用维修资金的主体，对于老旧小区占一半以上的瑶海区，如果此问题处理不好，必将给财政和社会带来不必要麻烦。有部分人认为有了业主组织会麻烦，因为成立后业委会通常会根据广大业主的意见去行使业主合法合情合理权益，如换掉服务质量很差、而且屡次整改无效的前物业，这可能在一定时间内带来小区的震荡，但是从长远来看业主的利益在阵痛之后会带来长久之安。所以应该是小区有了麻烦才会有成立业主组织的迫切要求，因为一般来说，根据国人的传统习惯，没有到不能忍受地步大多人是不愿出面为大家出头露面给自己惹麻烦的。况且业主组织至今几乎没有任何来自各方的激励措施。

3.没有规矩不成方圆，很多物业纠纷的产生说到底是有一方或者多方不守法造成的，守法的前提是懂法，那么根据调研情况基层街道、社区、物业公司、业委会等几个主体明显对物权法规理解不透，甚至误解。法规来源于社会，也是规范社会人的行为，即使不是很完善，但大家必须遵守是现代国家治理的基石。法律也是在党的领导下通过人大制定的，不能以各种借口自我否定。曾听到一基层年轻工作人员竟然说联系实际工作可以不考虑合不合法，有点让人瞠目结舌，没有政府工作人员模范遵守法律，一般普通群众就会迷失方向不知所措。要大力开展物权法规普及活动，相对稳定基层负责小区物业管理工作人员，不让其找到接手工作时间短所以不懂的理由，可以根据需要加强岗前培训，对辖区内物业公司和业委会也要经常组织学习，业委会成员上任前也可进行培训。

4.由于国家政策的调整，房地产不可能再像过去大面积粗放式发展，这就意味着后房地产时代来临，也就是各级政府面临的主要任务是精细化指导管理好现有的小区，提升居民的幸福感和对美好生活的不断追求。因为随着时间的慢慢推移，很多小区基础设施会加速损坏破败，仔细算起来是一笔不小的开支，商品房发展较早的北上广等沿海城市，业主所交维修资金如不补交面临枯竭的危险，让业主全体续交眼下几乎不可能，说到底，很多问题都是需要花钱解决，全部依靠政府明显不现实，政府的财力有限，过度补贴部分私人物权从法理上来说也不合适，也就是政府只能救急不救穷。唯一的长久之道是动员广大业主发扬主人翁姿态，自己管理好自己的家园，只要改革开放的大政方针不变，法治化市场化就是小区治理必然的选择！

作者介绍

凌德庆，安徽省物管协会专家委员会成员、首届业主事务工作委员会主任，本世纪初开始立志于小区治理工作，先后担任安徽大学马院社区发展研究中心常务副主任、研究员，合肥市中级人民法院特邀调解员、瑶海区物业纠纷人民调解委员会委员。发表过专业文章二十余篇，组织和参加过全国物权领城研讨会三十余次，荣获2016中国幸福社区推动人物年度奖。