关于坚持党建引领破解物业管理困局的建议

政协成都市第十五届第三次会议 提案

自2003年国务院颁布《物业管理条例》，2007年10月《物权法》实施，成都市、四川省先后于2008年、2012年制定了《成都市物业管理条例》、《四川省物业管理条例》以来。

随着立法的不断完善和政府的大力推动，成都市住宅小区物业管理和业主大会、业主委员会的建设取得了一定的效果。但总体来看，物业管理特别是业委会、业主大会成立的情况并不理想，相反因物业管理而产生的矛盾有呈现多元化，集中化爆发的倾向，特别是业委会方面的问题尤其突出。

就成都市青羊区而言，全区共有住宅小区1742个，仅仅有462个实施了专业化物业管理，215个小区成立了业主大会，设立率仅为46%，已经成立了而能有效运行的更是寥寥可数。

在住宅物业管理中，业主（业主大会、业主委员会）、物业服务企业、社区（街办）三方是参与的主体，形成物业管理的三角。之所以会出现目前的困局，与这三方在物业管理中的关系没有理顺，三方定位不清，权利边界不明，业主组织缺乏凝聚力有关。

这其中的原因是多方面的，就业主方来说，首先，立法上没有赋予业主大会和业主委员会应有的民事主体地位，业主大会特别是业委会定位不明确，导致其职责权限不清；其次，相关法律法规规定业委会只能从事与本小区物业管理有关的事务，但什么是与物业管理有关的事务，没有明确界定，导致其工作边界难以把握；再次，业主构成的素质层次多元化，人际关系陌生化，利益需求差异化，本身就是基层群众自治的难点所在。而业主大会、业主委员会工作的义务性、公益性，使绝大多数业主平时对小区物业管理漠不关心，只有涉及到其自身利益了，才会关注，很多业委会成立的起因都是为了维权。而有心参与业主大会、业主委员会事务的人员，大多是义务做事的热心人士或怀有某种个人目的人员，这些人基本没有接受过物业管理知识的培训，不熟悉物业管理相关法规与程序，缺乏建筑物及其附属设施维护的专业知识，更谈不上能较全方位的理解物业管理的内涵，有效组织开展工作。所以，往往出现一种现象，有的小区不成立业主大会业委会，好像小区还比较和谐，一旦成立了反而矛盾冲突激增。

从物业服务企业方来说，到底是仅仅提供服务，还是服务加管理或管理加服务，是服务于业主，管理于物业，还是这两方面应该有交叉，在实践中存在一定认识的分歧。而且现在很多与物业管理无关的社区工作物业服务企业也在承担。由于历史的原因，很多小区物业费多年无法调整，而货币贬值以及人力成本的大幅增加，导致物业服务企业仅靠收取物业费无法维持，从而不得不侵占业主的公共收益，引发业主与物业的矛盾冲突。

从社区、街办方来说，是指导业主大会召开、业委会成立，还是组织、指导；监督业委会工作，是事前、事中、事后的全面监督，还是事后的监督；物权法没有细化的规定，而国务院《物业管理条例》与四川省、成都市的《物业管理条例》在相关规定上是有不同的。即从立法上来判断，业主的自治权是业主内部的完全自治还是政府监管下的有限自治，没有定论。而街办、社区同样缺乏物业管理的专业人员，导致要么介入过度，要么放任不管，不能有效行使指导和监督职能。

以上这诸多因素导致物业管理中的业主（业委会）、物业服务企业、社区（街办）这本应稳定的三角彼此割裂冲突，不能清晰地定位自身在物业管理关系中应有的角色，不能形成有效的沟通协调机制，不能有机联系发挥各自应有的作用。

但从立法和实践来说，成立业主大会、业委会是必须推动的民生重大工程，没有业主大会、业委会，小区的物业管理中，谁代表业主行使共同管理权？物业合同的签订，维修资金的使用，物业服务的监督，业主共同权益的维护将无法进行。针对目前物业管理中这些普遍的困局，有没有办法破解呢？

相关对策及建议

一、建立党建引领，社区、物业、业主三方党组织参与物业管理机制

贯彻《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，充分发挥基层党组织党建引領作用，有效发挥基层政府主导，基层群众性自治组织基础作用，建立党小组参与物业管理的机制。

“党建引领”多方共建，通过小区业委会党组织与社区党组织，物业党组织签订共建协议，全面加强党组织对居民小区的领导、推进居民小区党组织全覆盖、创新物业服务工作。

社区基层党组织作为一个牵头性的火车头的党组织起到引领作用，物业服务企业建立党组织，小区业委会引入党组织，这三个党组织联合起来，通过开展党建活动，发挥党组织的凝聚力、向心力，把社区、物业公司、业主有机的联系起来，共同治理小区，改变现在很多小区物业管理三方割裂的现况、实现多方共建的长效机制，化解小区矛盾。延深开来，可以把小区和社区的人大代表、政协委员、民主党派人士都调动加入进来，或者形成民主党派跟社区党组织共建，参与物业治理。

二、发挥党组织核心堡垒作用，成立功能小组，培育自组织

每个小区紧紧围绕物业管理这一中心，以党员为核心，针对于小区内部治理，可以成立很多跟小区实务有关的功能小组，采取1+3+N（一个小组党员任组长+三个党员核心成员+N个自愿者）的组织架构模式，组长和组员主要由党员担任，将小区党员和业主志愿者发动起来，参与到物业管理中、推动小区治理。培育一大批懂物业管理政策法规並且具备专业知识的社会工作者，通过引入和购买第三方服务，孵化培育成立业主自组织。

条件成熟时，可以建立志愿者信用积分制度，给予参与社区自愿服务的志愿者以激励奖励机制。

三、建立物业管理议事制度、联席会议制度

在小区内部建立物业管理议事制度，议事会成员由业主代表、业委会成员及社区党组织、物业党组织成员共同组成，将小区事务完全由业主自主决定，改变为社区、物业参与协商，业主最终决定的治理模式。在社区或街办层面，建立物业管理工作联席会议制度，通过定期召开联系会议，组织业委会进行交流、沟通、学习、研讨，搭建政府、社区、物业、业主共同交流、沟通的平台，达到提高业委会业务水平，化解物业管理矛盾等目的。

四、建立业委会必须设立党组织机制，增强业委会凝聚力

目前业委会之所以运转不畅，很大层度上与业委会自身性质有关，由于业委会委员没有行政和经济上的约束，而且委员之间参加业委会之前彼此缺乏了解，注定了业委会缺少凝聚力、向心力。而目前业主委员会候选人由业主自荐、推荐的方式，很容易导致“闹而优則士”或别有用心的人员混入业委会。

探索完善业主委员会工作新机制，探索依照法定程序引入符合条件的社区居民委员会成员和业主党员进入业主委员会，发挥党员主体核心作用。

改变业主委员会候选人由业主自荐、推荐为业主、社区“推荐”方式，把好业委会委员入口关。在推荐的基础上筹备组应结合调查情况和业主委员会成员素质要求，向全体业主直接推荐有百分之二十差额率的业主委员会成员候选人，其中候选人必须有一定的党员比例，在推荐成为正式候选人前，应参加必要的物业管理基础知识培训。 

五、在充分尊重业主不动产所有权的基础上，突出基层人民政府对业主自治组织建立、运行的组织、指导、监督。 

社区、街办应从业委会候选人的推荐确立开始就介入小区的物业管理，对业委会成立后的工作加强监督，对业委会换届选举，物业企业选聘，维修资金，公共收益、物业费使用等关键节点和问题建立常态化的监督机制。开展业委会任前培训，任任职后每年的履职能力培训，同时对街办、社区相关人员也进行业务培训，并对培训结果进行考核。建立完善的业主大会和业主委员会及其成员档案。

要求业主委员会定期向属地社区（社区环境与物业管理委员会）报送履责报告，每半年向社区报告项目公共收益收支情况（並在物业管理区域内公示）。定期报送按照《物业服务合同》约定对物业服务实施监督的执行情况。

每年度由属地社区（社区环境与物业管理委员会）组织项目业主开展对业主委员会及其成员的履职评价工作。科学地设定评价内容及分值。分值不达标的可由社区居民委员会提请业主大会罢免其委员资格。履职优异者，可由社区或基层人民政府予以奖励。

亮出党员身份，发挥堡垒作用、调动各方资源、引导业主参与、推动社区自治、实现共建共享。

提案人：马瑞成

政协成都市委员

农工民主党成都市青羊区支部主委

四川天府社区建设研究中心理事长